สำหรับใครที่ยังสับสนว่าสัญญาซื้อขายที่ดินและสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินมีความสัมพันธ์กันยังไง วันนี้เราจะมาอธิบายรายละเอียดความเชื่อมโยงของทั้งสองให้เข้าใจกันอย่างชัดเจน ตัวหลักที่เราจะนำเสนอในวันนี้คือสัญญาการซื้อขาย หรือที่เรียกว่าสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดหากสัญญาเกิดขึ้นและโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ขายไปยังผู้ซื้อทันทีในวันโอนกรรมสิทธิ์ต่อหน้าเจ้าหน้าที่ของสำนักงานที่ดิน ให้ถือว่า สัญญาซื้อขายเสร็จสิ้นตามปกติสำหรับการขายบ้านและ คอนโด ผู้ซื้อและผู้ขายต้องใช้สัญญาทั้งสองฉบับ คือ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและสัญญาซื้อขาย ผู้ซื้อและผู้ขายส่วนใหญ่จะต้องเริ่มทำสัญญาตามลำดับดังนี้
ความสัมพันธ์ของสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับสัญญาจะซื้อจะขาย
โดยปกติการซื้อขายบ้านและคอนโดทั่วไป ผู้ซื้อและผู้ขายต้องใช้สัญญาทั้งสองฉบับ คือ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและสัญญาซื้อขายที่ดิน เหลือแต่เรื่องโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้ผู้ซื้อ ซึ่งในกรณีแบบนี้มักเกิดขึ้นได้ยาก และเพื่อความรอบคอบในการซื้อขายผู้ขายส่วนใหญ่จะต้องเริ่มทำสัญญาตามลำดับดังนี้
สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน คือ
สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเป็นธุรกรรมที่ผู้ซื้อสนใจจะซื้อบ้าน หรือคอนโดที่สร้างเสร็จหรือไม่ก็ตาม คงต้องเป็นเรื่องของการจอง วางเงินมัดจำล่วงหน้า ในจุดนี้ตัวสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเข้ามาเชื่อมโยงผู้ซื้อและผู้ขาย เพื่อทำสัญญาการซื้อขายในอนาคตไม่ว่าจะด้วยเหตุผลใดก็ตามไม่ว่าจะเป็น รอให้สร้างเสร็จ หรือรอกู้ธนาคาร
สัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน
สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินประเภทนี้ต้องระบุโฉนดที่ดิน น.ส.4 จ. พร้อมรายละเอียดสิ่งปลูกสร้าง และโดยปกติระยะเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 1-3 เดือน สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโดยมีค่ามัดจำขึ้นอยู่กับการตกลง ส่วนใหญ่เริ่มต้นที่ 5% เพราะมีที่ดินและบ้านมือสองพร้อมขายอยู่แล้ว และบ้านใหม่มักจะถูกสร้างขึ้นเกือบตลอดเวลา
สัญญาจะซื้อจะขาย คอนโด
สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินประเภทคอนโดต้องระบุเลขที่โฉนดที่ดิน (อช.2) พร้อมรายละเอียดโครงการของห้องที่จะซื้อขาย หากห้องยังไม่เสร็จจะมีระยะเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 1-2 ปี หรือจนถึงวันที่คาดว่าจะพร้อมโอน
แต่ถ้าห้องคอนโดเป็นคอนโดมือ 2 หรือสร้างไปแล้วระยะเวลาโอนจะกำหนดแค่ช่วงสั้น ๆ เท่านั้น
ผลของการผิด สัญญาจะซื้อจะขาย
หากผู้ซื้อผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินผู้ขายมีสิทธิ์บอกเลิกสัญญาและรับเงินมัดจำที่ผู้ซื้อได้ชำระไว้ และผู้ขายสามารถฟ้องบังคับให้ผู้ซื้อปฏิบัติตามสัญญาได้
หากผู้ขายผิดสัญญาผู้ซื้อมีสิทธิ์บอกเลิกสัญญาให้ผู้ขายคืนเงินมัดจำและชดใช้ค่าเสียหายให้แก่ผู้ซื้อ และผู้ซื้อสามารถฟ้องร้องให้ผู้ขายปฏิบัติตามสัญญาได้
สัญญาซื้อขายที่ดิน คือ
สัญญาซื้อขายที่ดินเป็นสัญญาที่เกิดขึ้นหลังจากที่เราผ่านขั้นตอนการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องทำสัญญาจะซื้อจะขาย ต่อเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดินในเขตอสังหาริมทรัพย์อีกครั้ง กระบวนการนี้จึงกลายเป็นสัญญาซื้อขายที่ดิน เพื่อโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมดให้กับผู้ซื้อในขั้นตอนสุดท้าย
ความสัมพันธ์ของสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับสัญญาซื้อขาย
ก่อนการซื้อขายที่ดิน บ้าน หรือคอนโด ผู้ซื้อและผู้ขายต้องใช้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและสัญญาจะซื้อจะขายร่วมกัน เพราะการทำสัญญาต้องเป็นไปตามลำดับขั้นตอนจึงจะถือว่าเป็นการซื้อ-ขายที่ถูกต้องสมบูรณ์ แต่ถ้าตกลงชำระเงินสดที่สำนักงานที่ดินก็สามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อได้ทันที
1. สัญญาจะซื้อจะขายเกิดขึ้นตั้งแต่เริ่มแรก
เวลามีคนสนใจซื้อบ้านหรือคอนโดจะเสร็จหรือไม่ก็ต้องมีเงินมัดจำเสมอ แต่การซื้อ-ขายจริงจะต้องรอเวลาสร้างหรือขอสินเชื่อก่อนจึงจะพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ได้ กระบวนการนี้เรียกว่าสัญญาจะซื้อขายที่ดิน เป็นสัญญาที่ระบุว่าจะมีการซื้อ-ขายเกิดขึ้นแน่นอน
2. สัญญาซื้อขาย เกิดขึ้นตอนท้าย
เมื่อครบเงื่อนไขแล้วตอนโอนกรรมสิทธิ์ผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องทำสัญญากับเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน เพื่อดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อ กระบวนการนี้ถือเป็นสัญญาซื้อขาย
ข้อแตกต่างระหว่างสัญญาจะซื้อขายที่ดินกับสัญญาซื้อจะขายที่ดิน
สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินมีลักษณะแตกต่างกันดังนี้
1. ผลทางกฎหมาย
การทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินสามารถตกลงทำสัญญาซื้อขายกันเองได้ การตกลงด้วยวาจาและการโอนเงินมัดจำที่จะซื้อขายถือเป็นการกระทำที่ถูกต้องตามกฎหมาย แต่ถ้าเป็นสัญญาซื้อขายต้องไปจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ที่กรมที่ดินเท่านั้น หากไม่ดำเนินการให้ถือว่าสัญญาเป็นโมฆะ
2. เจตนาของสัญญา
สัญญาสำหรับบ้านเป็นตัวบ่งชี้ว่าการทำธุรกรรมได้สิ้นสุดลงอย่างสมบูรณ์ หากสัญญาซื้อขายที่ดินไม่ได้กำหนดเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์จะถือเป็นโมฆะทันที
3. การคืนเงินและฟ้องร้อง
หากสัญญาสิ้นสุดลงผู้ซื้อจะต้องขอรับเงินมัดจำคืนหรือค่าชดเชยความเสียหาย หากสัญญาสิ้นสุดลงผู้ขายไม่ต้องคืนเงินให้กับผู้ซื้อ หรือจะมีการฟ้องร้องบังคับให้ทำการค้า หากผู้ขายไม่คืนสัญญาผู้ซื้อสามารถฟ้องร้องในข้อหาฉ้อโกงได้
หากต้องการซื้อบ้านหรือคอนโดต้องทำสัญญาซื้อขายที่ดินตามกฎหมาย และสัญญาซื้อขายที่ดินตามลำดับนี้อย่างแน่นอน การศึกษารายละเอียดสัญญาจะทำให้คุณรู้ว่าสัญญาแต่ละฉบับแตกต่างกันอย่างไร และคุณจะสามารถรับมือกับปัญหาที่อาจเกิดขึ้นได้
แต่หากเป็นกรณีผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินให้ทำสัญญาต่อไปตามเงื่อนไขหรืออาจใช้สิทธิ์ฟ้องร้องได้ตามกฎหมาย หากยกเลิกสัญญาไม่ถูกต้องจะคืนเงินมัดจำ