โดยปกติการซื้อขายบ้านและคอนโดมิเนียมทั่วไป ผู้ซื้อและผู้ขายต้องใช้สัญญาทั้งสองฉบับ คือ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและสัญญาซื้อขายที่ดิน เหลือแต่เรื่องโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้ผู้ซื้อ ผู้ขายส่วนใหญ่จะต้องเริ่มทำสัญญาตามลำดับดังนี้
สัญญาซื้อขายที่ดิน คือ
สัญญา ซื้อขาย ที่ดิน คือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโดยทั่วไปจะเกิดขึ้นหลังจากที่ทั้งสองฝ่ายได้ผ่านขั้นตอนการซื้อและขายที่ดินแล้ว ให้เจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินทราบอีกครั้งว่าจะต้องครบกำหนดเวลาในสัญญา ภายในเขตพื้นที่ของอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ กระบวนการนี้จึงกลายเป็นสัญญาซื้อขายที่ดิน เพื่อโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมดให้กับผู้ซื้อในขั้นตอนสุดท้าย
สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน คือ
สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน คือ ธุรกรรมที่ผู้ซื้อสนใจซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วหรือไม่ก็ตาม ต้องเป็นเรื่องของการจอง วางเงินมัดจำล่วงหน้า ณ จุดนี้ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเข้ามาเชื่อมโยงระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย เพื่อให้คำมั่นสัญญาในการซื้อขายในอนาคตไม่ว่าจะด้วยเหตุผลใดก็ตาม รอให้เสร็จ หรือรอไปก่อน และหากไม่เสร็จตามที่สัญญาระบุผู้จะซื้อสามารถเรียกค่าเสียหายได้
สัญญาจะซื้อจะขาย บ้านและที่ดิน
สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินประเภทนี้ต้องระบุโฉนดที่ดิน น.ส.4 จ. พร้อมรายละเอียดสิ่งปลูกสร้าง และมักจะกำหนดระยะเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 1-3 เดือน เพื่อให้ผู้ขอสินเชื่อและธนาคารมีเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโดยมีค่ามัดจำขึ้นอยู่กับการตกลง ส่วนใหญ่เริ่มต้นที่ 5% เพราะมีที่ดินและบ้านมือสองพร้อมขายอยู่แล้ว และบ้านใหม่มักจะถูกสร้างขึ้นเกือบตลอดเวลา
สัญญาจะซื้อจะขาย คอนโด
สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินประเภทคอนโดต้องระบุเลขที่โฉนดที่ดิน (หรือ ช.2) พร้อมรายละเอียดโครงการของห้องที่จะซื้อขาย หากห้องยังไม่เสร็จจะมีกำหนดเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 1-2 ปี หรือจนถึงวันที่คาดว่าจะพร้อมโอน หากห้องคอนโดเป็นคอนโดมือ 2 หรือสร้างเสร็จแล้วจะมีกำหนดระยะเวลาโอนเป็นช่วงสั้น ๆ
ผลของการผิด สัญญาจะซื้อจะขาย
- หากผู้ซื้อผิดสัญญาผู้ขายมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและรับเงินมัดจำที่ผู้ซื้อชำระไปแล้ว และสามารถฟ้องบังคับให้ผู้ซื้อปฏิบัติตามสัญญาได้
- หากผู้ขายผิดสัญญา ผู้ซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญา คืนเงินมัดจำและชดใช้ค่าเสียหาย และฟ้องร้องให้ผู้ขายปฏิบัติตามสัญญาได้
- แต่ถ้ามีการซื้อขายกันเป็นไปตามสัญญาจะซื้อจะขายก็จะนำเงินมัดจำนี้ไปหักออกจากราคาขาย ผู้ซื้อจ่ายเพิ่มเฉพาะส่วนที่เหลือหลังหักเงินมัดจำออกไปแล้ว
ความสัมพันธ์ระหว่างสัญญากับสัญญาจะซื้อจะขาย
โดยปกติการซื้อบ้านและคอนโดผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องใช้ทั้งสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายร่วมกันอยู่แล้ว เว้นแต่จะตกลงขายและไปให้สำนักงานที่ดินพร้อมกัน ให้จ่ายเงินสดและโอนกรรมสิทธิ์ให้กันทันที งานนี้ ยากยิ่งนัก ในความเป็นจริง สัญญาจึงต้องเป็นไปโดยลำดับดังนี้
สัญญาจะซื้อจะขายเกิดตอนเริ่ม
เมื่อผู้ซื้อสนใจจะซื้อบ้านหรือคอนโดของผู้ขายไม่ว่าบ้านหรือคอนโดจะสร้างเสร็จหรือไม่ก็ตามจะต้องมีการจองและวางเงินมัดจำก่อน แต่การขายจริงอาจต้องรอเวลาก่อสร้างหรือเวลาขอสินเชื่อก่อนจึงจะพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ กระบวนการนี้จึงกลายเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย เพื่อสัญญาว่าจะมีการซื้อขายกันอย่างแน่นอน
สัญญาซื้อขายเกิดตอนจบ
เมื่อถึงเวลาโอนกรรมสิทธิ์และคู่สัญญาได้ปฏิบัติตามข้อกำหนดในสัญญาครบถ้วนแล้ว กระบวนการนี้ จึงกลายเป็นสัญญาซื้อขาย เพื่อโอนกรรมสิทธิ์ให้ตกเป็นของผู้ซื้อในที่สุด
ความแตกต่างของสัญญาทั้งสองประเภท
มีความแตกต่างระหว่างสัญญาซื้อขายที่ดินและสัญญาขายที่ดิน
1.ผลทางกฎหมาย
การทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินสามารถตกลงทำสัญญาซื้อขายกันเองได้ การตกลงด้วยปากเปล่าและการโอนมัดจำที่จะซื้อขายถือว่าทำถูกต้องตามกฎหมาย แต่ถ้าเป็น สัญญาซื้อขาย จะต้องไปจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ที่กรมที่ดินเท่านั้น หากไม่ดำเนินการให้ถือว่าสัญญาเป็นโมฆะ
2.เจตนาของสัญญา
สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระบุว่าจะมีการขายและรอโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อ สัญญาสำหรับบ้านเป็นตัวบ่งชี้ว่าการทำธุรกรรมได้สิ้นสุดลงอย่างสมบูรณ์ และหากสัญญาจะซื้อจะขายไม่ได้กำหนดเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์ให้ถือว่าสัญญาเป็นโมฆะทันที
3.หากผู้ซื้อบอกเลิกสัญญาผู้ขายไม่ต้องคืนเงินมัดจำหรือค่าชดเชย หากสัญญาสิ้นสุดลงผู้ซื้อจะมีสิทธิเรียกเงินคืนหรือฟ้องร้องได้ผู้ขายจะต้องคืนสินค้าให้กับผู้ซื้อ หากไม่คืนสินค้า ผู้ซื้อสามารถฟ้องร้องในข้อหาฉ้อโกงได้
สรุป สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน และสัญญาซื้อขายที่ดิน
หากต้องการซื้อบ้านหรือคอนโดต้องทำสัญญาซื้อขายที่ดินตามกฎหมาย และสัญญาซื้อขายที่ดินตามลำดับนี้การศึกษารายละเอียดสัญญาจะทำให้คุณรู้ว่าสัญญาแต่ละฉบับแตกต่างกันอย่างไร และคุณจะสามารถรับมือกับปัญหาที่อาจเกิดขึ้นได้ แต่ถ้าหากอยู่ในกรณีเรื่องการผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน โดยมีเหตุให้ไม่สามารถทำสัญญาซื้อขายได้ตามกำหนด ต่อไปตามเงื่อนไข ทั้งเงินมัดจำและสัญญาถือเป็นโมฆะ หรืออาจใช้ฟ้องได้ตามกฎหมาย หากมีการบอกเลิกสัญญาอย่างไม่ถูกต้อง
